שוכר יפצה בעל דירה בגין אי פינוי הדירה במועד

בעל נכס שהינו בעלים של דירה בתל אביב המחולקת ל-4 יחידות דיור הגיש תביעה לפיצוי כספי כנגד השוכר ואימו בגין נזקים שנגרמו לו בשל אי פינוי הדירה במועד.broken-windows-1531752_1920

בין הצדדים נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת ולפיו הנתבע שכר יחידת דיור לתקופה של 12 חודשים, החל מיום 01.11.09 ועד ליום 31.10.10, עם אופציה להארכת תקופת השכירות לשנה נוספת. נתבעת 2, אימו של הנתבע, ערבה להסכם השכירות.

הנתבע מימש את תקופת האופציה והסכם השכירות הוארך לשנה נוספת, עד ליום 31.10.2011, באותם תנאים. לאחר מכן, משקרבה לסיומה תקופת האופציה, פנה התובע טלפונית לנתבע והשניים הגיעו להסכמות בנוגע להמשך יחסי השכירות. הצדדים חלוקים ביניהם לגבי תוכן  ההסכמות.

במהלך החודשים מרץ-אפריל 2012 התברר לנתבע וליתר השוכרים ביחידות הדיור הנוספות, שהעירייה מתכוונת לנתק את החיבור לחשמל, היות והדירה מחולקת ללא היתר. בחודש מאי 2012, בעקבות האמור ולאחר שבירר את סוגיית ניתוק החשמל מול העירייה, פנה התובע לשוכרים ובכללם הנתבע, ודרש מהם לפנות את יחידות הדיור באופן מיידי, כדי שיוכל להחזיר את המצב לקדמותו טרם חלוקת הדירה ועל מנת למנוע את ניתוק החשמל.

השוכרים פינו את יחידות הדיור, מלבד הנתבע שסירב להתפנות בנימוק שהוא זכאי להתגורר במושכר עד תום מועד השכירות המוסכם.

הנתבע שילם לתובע את דמי השכירות, מידי חודש, בדרך של העברה בנקאית, עד ליום 14.6.2012, כאשר החל מיום 15.6.2012 ועד לפינוי המושכר ביום 9.1.2012 לא שולמו דמי שכירות.

לטענת התובע, הנתבע הבטיח לשלוח אליו הסכם שכירות וככל שלא תהיינה הערות נוספות, ייחתם בין הצדדים הסכם חדש, אלא שהנתבע לא שלח הסכם. בפועל, הנתבע המשיך להתגורר במושכר תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ שהופקדו ישירות לחשבונו של התובע. התובע טען בעניין זה כי לא היה ביניהם הסכם מחייב לתקופה האחרונה ולנתבע לא הייתה זכות להחזיק בדירה למשך שנה.

עוד טען התובע כי הנתבע הפר את ההסכם הפרות יסודיות, לא פינה את המושכר בתום תקופת השכירות ולא שילם את דמי השכירות המוסכמים, למרות שהמשיך להחזיק בפועל בדירה.

בנוסף, טען התובע כי הנתבע החליף צילינדר בדלת הדירה, המאפשרת כניסה ליחידת דיור הנוספת והשתלט על שתי יחידות דיור, זאת, מבלי שהודיע על כך לתובע או מי מטעמו. בכך למעשה מנע הנתבע מהתובע את האפשרות להשכיר את היחידה הנוספת, וכן את האפשרות לשבור את הקיר ולהשכיר את הדירה כיחידה אחת.

יתרה מכך, טען התובע כי סירובו של הנתבע לפנות את הדירה נבע מרצונו לסחוט ממנו כספים, זאת בעוד שהשוכרים האחרים הסכימו להתפנות מהדירה, ואף מצאו תוך זמן קצר דיור חלופי.

כנגד אימו של הנתבע טען התובע כי חתמה על הסכם השכירות כערבה להבטחת כלל התחייבויותיו של הנתבע להסכם השכירות, ומשכך ביקש לחייב את שני הנתבעים ביחד ולחוד בתשלום סך של 145,427.50 ₪ בגין תשלום דמי שכירות וכן תשלומים נלווים לרבות תשלומי חשבונות חשמל.

לטענת הנתבעים, הוסכם בין הצדדים שהסכם השכירות יוארך למשך שנה נוספת בתנאים דומים, מלבד דמי השכירות שיועלו לסך של 4,000 ₪, יכללו את חשבונות החשמל ויופקדו ישירות לחשבונו של התובע.

עוד טענו הנתבעים, כי נתבעת 2 התחייבה לתשלום שטר החוב, המוגבל לסך של 10,000 ₪, ולא לכלל התחייבויות הנתבע בהסכם השכירות, ומשכך יש לדחות את התביעה כנגדה על הסף בהעדר עילה והעדר יריבות.

יתרה מכך, טענו הנתבעים כי התובע התנהג כלפי הנתבעים בחוסר תום לב כשלא ציין בפניהם שהדירה מחולקת ללא היתר. חוסר תום לב זה עולה כדי הטעיה.

זאת ועוד, טענו הנתבעים כי התובע הפר את התחייבויותיו כאשר ביקש לפנות את הנתבע בניגוד להסכם, זאת בפרט כאשר ידע מראש, שהדירה מחולקת ללא היתר.

הנתבע הוסיף שניסה למזער את נזקיו וחיפש דירה חלופית, אולם הבהיר לתובע שאין בכוונתו לפנות את הדירה עד תום תקופת השכירות או עד שימצא מדור חלופי קבוע. כן טען הנתבע כי התובע ניסה לפרוץ לדירה מספר פעמים באמצעות צד שלישי.

הנתבע הגיש תביעה שכנגד בה טען כי התובע הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית וחתם על הסכם השכירות ביודעו שהדירה מחולקת ללא היתר חוקי. לטענתו, השתלשלות האירועים שהובילה להליך המשפטי נגועה בכך, שהתובע הטעה אותו והציג מצג לפיו, הדירה מחולקת כחוק. התובע לא עמד בהתחייבויותיו וגרם לכך, שהחשמל ינותק ושלא ניתן יהיה לממש את הסכם השכירות. 

הפרות אלו גרמו לנתבע, כך לטענתו, לחצים נפשיים ועוגמת נפש שפגעה בשגרת יומו. הנתבע, המעניק שיעורים פרטיים בפיתוח קול ובנגינה בגיטרה, נאלץ להקדיש זמנו לחיפוש הדירה ולא העביר שיעורים רבים הנאמדים ביותר מ- 15 ימי עבודה. הנתבע מוסיף, כי בין לימודיו ועבודתו נאלץ לבזבז זמן יקר לשם הגעה למושכר מספר פעמים ביום על מנת לוודא שלא נפרץ ושלא נשברו קירותיו.

הנתבע אמד את נזקיו והפיצויים המגיעים לו לאור הפרות התובע כאמור לעיל בסך של 130 אלף ₪, נכון למועד הגשת התובענה. משיקולי אגרה הפחית את סכום התביעה שכנגד לסך של 80 אלף ₪.

התובע, בכתב ההגנה שכנגד, הכחיש את טענות הנתבע. לטענתו, הנתבע סירב לפנות את הדירה תוך שהוא גורם לו נזקים עצומים וניסיון לסחוט ממנו כספים. כמו כן, טען התובע כי הנתבע לא היה בעל זכות שכירות בדירה שכן התובע לא הסכים להארכת תקופת השכירות. לכן, לנתבע לא היתה זכות חזקה ביחידת הדיור והיה עליו לפנותה לבקשת התובע.

התובע הכחיש את הנזקים, העלויות והסכומים הנטענים על ידי הנתבע. במאי 2012, כאשר ביקש התובע מהנתבע לפנות את הדירה לא נגרם לו כל נזק והנתבע הוא שהגדיל את נזקיו. התובע הוסיף, כי הנזקים והסכומים הנטענים בתביעה שכנגד נעדרים קשר סיבתי ויחס לנזקים שנגרמו בפועל לנתבע, וכי לא הוצגו אסמכתאות או תשתית ראייתית להוכחתם.

בית המשפט בפסק דינו (ת.א. 33755-10-12 השלום תל אביב) קבע כי לאור זאת שהנתבעת 2 (האמא) חתומה רק על הדף האחרון של הסכם השכירות, ולאור עדותה, הרי שלא ניתן להחיל את ערבותה לתקופת השכירות הנוספת של השנה השלישית, ומשכך יש לדחות את התביעה כנגדה.

עוד קבע בית המשפט כי הוא דוחה את טענת התובע לפיה הגיע להסכמה עם הנתבע לפיה יהיה רשאי להתגורר במושכר על בסיס חודשי עד אשר ייחתם הסכם שכירות חדש, ושהנתבע הבטיח לשלוח לו הסכם שכירות לצורך בחינתו. בית המשפט קבע כי אין זו מחובתו של השוכר בלבד לעגן קיומם או היעדרם של יחסי שכירות בהסכם כתוב והתובע אינו יכול להיתלות בנימוק זה בלבד כבסיס לטענותיו בכתב התובענה. חובה זו מוטלת על שני הצדדים וככל שאין הסכם בכתב, נטל ההוכחה נופל על הטוען לקיומם או היעדרם של יחסים אלו או לטענות אחרות הנובעות מקיומם של יחסים אלו. התובע לא הציג כל ראיה לסתור את טענות הנתבע לפיהן הגיעו להסכמות לעניין הארכת תקופת השכירות לשנה נוספת, ואילו הנתבע הציג מסמך בכתב של ההסכמות אותן העלה על הכתב ואשר לטענתו שלח לנציג התובע.

עוד קבע בית המשפט כי בפועל הנתבע שילם לתובע את דמי השכירות בגין השנה השלישית באמצעות העברה בנקאית חודשית לחשבונו של התובע ושני הצדדים התנהגו כמי שההסכם בעל פה מחייב אותם ובאופן המלמד על הסכמה. לאור זאת קבע בית המשפט כי הצדדים הסכימו בעל פה להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת, כפי שהיה בעבר, תוך שינוי גובה דמי השכירות ואופן התשלום.

בנוסף קבע בית המשפט כי בניגוד לטענות הנתבע לפיהן התובע לא היה רשאי לפנותו, הרי שהחלטתו להישאר בה ולהחזיק בה, מחייבת אותו בתשלום דמי שכירות. בעניין זה קבע בית המשפט כי הנתבע הפר את הסכם השכירות כאשר לא שילם את דמי השכירות. אין נפקא מינה, אם החזיק במושכר לצורך אכסון ציוד או לצורך מגורים. הנתבע מימש את זכות השכירות במושכר ולפיכך, מחויב בתשלום. בית המשפט קבע כי על הנתבע לשלם את דמי השכירות בגין החודשים שלא שילם.

באשר לתשלומי החשמל, קבע בית המשפט כי לא הוצגו קבלות או חשבוניות המבססות את הערכותיו של התובע באשר לתשלומי החשמל בהם על הנתבע לשלם, ולא ניתן לבדוק את חלקו של הנתבע בגין כך. לפיכך דחה בית המשפט את טענות התובע בעניין זה.

באשר לטענות התובע לנזקים למושכר עקב השתלטות על דירה נוספת תוך החלפת הצילינדר לדירה, קבע בית המשפט כי התובע לא הציג כל פירוט או אסמכתא, לא בתצהירו ולא בסיכומים, בדבר היקף הנזקים שנגרמו לו. כן קבע בית המשפט כי התובע אינו יכול לדרוש דמי שכירות ובמקביל תשלום בגין סירובו של הנתבע להתפנות מיחידת הדיור, קודם לסיום תקופת השכירות. מדובר בסעדים הנובעים שניהם מקיומה או היעדרה של החזקה בדירה ולכן אינם יכולים לדור בכפיפה אחת. הואיל והתקבלה דרישת התובע לתשלום דמי שכירות ובהיעדר פירוט וראיות מתאימות בדבר קיומם של נזקים חיצוניים אחרים הנובעים מהחזקה ביחידת הדיור הנוספת, דרישה זו נדחית.

באשר לתביעה בגין אי פינוי המושכר בסיום תקופת השכירות, קבע בית המשפט כי הנתבע אמנם לא שעה לפניית התובע להתפנות מהמושכר, אך לא חרג מתקופת השכירות המוסכמת, השנה השלישית. לפיכך, דרישה זו נדחתה.

באשר לדרישת תשלום הוצאות שכ”ט עורך הדין, קבע בית המשפט כי התובע לא השכיל להוכיח שסירוב הנתבע להתפנות היה שלא כדין או בניגוד להסכמות הצדדים. עוד קבע בית המשפט כי התובע טען לסכום כללי, שלא ניתן לעמוד על רכיביו, כאשר מדובר בשכר טרחה ספציפי, ולכן קבע בית המשפט כי שכר הטרחה, ככל שייפסק, יגובש ויוכרע בשולי פסק הדין.

באשר לתביעה שכנגד, קבע בית המשפט כי הנתבע טען את הטענות לנזקיו בעלמא וללא ראיות או אסמכתאות מתאימות בדבר הנזקים שנגרמו לו.

כמו כן, קבע בית המשפט כי הנתבע לא עשה די כדי להקטין את נזקיו. הנתבע התגורר משך מספר חודשים בדירת חברו תוך שהוא מותיר את הציוד במושכר. טענתו, כי במשך חודשים חיפש אחר מקום מגורים חלופי עומדת בסתירה לדרישתו לפיצוי בגין 15 ימי עבודה בלבד.

באשר לדרישה להשבת שיק הבטחון, קבע בית המשפט כי מדובר בשיק ערבון. לכן, ככל שלא הושב השיק לנתבע, ניתן להסתפק בהחלטה האוסרת על התובע לעשות שימוש בשיק. לאור האמור ובנסיבות אלה, חל איסור על התובע לעשות שימוש בשיק. מעבר לכך, התביעה שכנגד, נדחית.

בית המשפט ציין כי התנהלות שני הצדדים פגעה בסופו של דבר בצד שכנגד וניתן היה להגיע לפתרון מהיר ויעיל יותר לשביעות רצון שני הצדדים, מבלי להיגרר להליך משפטי.

סיכומו של דבר, בית המשפט קבע כי נתבע 1 ישלם לתובע סך של 13,161 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין. כן קבע בית המשפט כי כל צד יישא בהוצאותיו.

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המשרד אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.