חברה יזמית וקבלן ביצוע יפצו דיירי בניין בשל ליקויי בניה שלא תוקנו

נציגות וועד בית בתל אביב הגישה תביעה כנגד החברה היזמית (מוכרת הזכויות/דירות) וכנגד הקבלן המבצע, בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף בבניין.man-1592313_1920

לטענת הנציגות, היא נתנה לנתבעות הזדמנויות לבצע את התיקונים הדרושים והנתבעות לא עשו כן, כפי שגם הוכח בראיות בתיק (ראוי לציין שהנתבעות לא הגישו ראיות מצידן, כאשר הקבלן המבצע גם לא חקר את עדי וועד הבית).

עוד טענה הנציגות, כי הציגה אסמכתאות לכך שהיא מוסמכת בשם הדיירים להגיש את התביעה, ועוד טענה כי ביהמ"ש יורה על מתן הוראות להפקדת הפיצוי בחשבון נאמנות לביצוע התיקונים.

בנוסף, טענה הנציגות כי על הקבלן המבצע מוטלת האחריות הישירה לביצוע התיקונים מה גם שבהתאם להסכם שבין הדיירים לבין הקבלן המבצע הוא אחראי כלפי הדיירים לביצוע כל התיקונים.

לאור האמור ביקשה הנציגות לחייב את הנתבעות בסכום שהמומחה מטעם ביהמ"ש קבע, בתוספת 30% עלויות קבלן מזדמן, וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד.

הנתבעות טענו כי הנציגות לא הוסמכה על ידי הדיירים להגיש תביעה זו, כי בניגוד להסמכה שקיבלה לא בחנה הצעות פשרה, שעניינן ביצוע התיקונים על ידי הקבלן המבצע. כמו כן, טענה הנתבעת כי אין כל יריבות בין הנציגות לבין הקבלן המבצע משום שהקבלן המבצע כלל אינו חלק מההסכם שבין הצדדים.

בנוסף, טענה הנתבעת כי הנציגות אינה רשאית לקבל כספים כפיצוי אלא מוסמכת רק לתבוע תיקון הליקויים.

זאת ועוד, טענה הנתבעת כי הליקוי המרכזי נוגע לרטיבות בחניון הבניין המשותף ונוגע גם לבניינים סמוכים, וכי דיירי בניינים אלה לא נתנו הסכמתם להגשת התביעה.

יתרה מכך, טענו הנתבעת כי לא ניתנה לה זכות תיקון, ובכל מקרה אין להוסיף כל סכום על קביעות המומחה.

לגופן של קביעות המומחה טענה הנתבעת, כי התביעה הוגשה חמש שנים לאחר מסירת החזקה ברכוש המשותף, כלומר לאחר חלוף תקופת האחריות, ולא הוכחה אחריות הנתבעת לליקויים הנטענים. עוד נטען, כי המומחה לא קבע שיש להוסיף איזה סכום בשל עבודת קבלן מזדמן. בהקשר לכך, נטען כי חלק מהליקויים כלל לא פורטו אלא בחוות דעת ההנדסית מטעם התובעת שנשלחה חודשיים לפני הגשת התביעה, ולא ניתנה הזדמנות לביצוע התיקונים. הנתבעות טוענות, כי גם היום מוכנות לבצע את התיקונים.

לאור זאת טוענת הנתבעת כי יש להורות על מתן אפשרות לבצע את התיקונים לנתבעות, ולדחות את הדרישה לפיצוי כספי.

בית המשפט בפסק דינו (ת.א. 49279-04-14 השלום תל אביב) קבע כי קיימת מחלוקת בפסיקה אם ניתן להגיש תביעה בשם הנציגות בנוגע לרכוש המשותף לביצוע התיקונים בלבד, או גם כתביעה כספית. לטעמו של בית המשפט, מקום שביהמ"ש יכול במסגרת ההוראות המתאימות להבטיח כי התשלום הכספי יופנה לביצוע תיקונים ברכוש המשותף, וזאת בנסיבות המתאימות, אין מקום למנוע מהנציגות להגיש תביעה כספית בנוגע לרכוש המשותף.

בענייננו, קבע בית המשפט כי התביעה נוגעת לרכוש המשותף בלבד, כלומר המדובר בתביעה שהנציגות מוסמכת להגישה. כמו כן, התובעת עותרת לקבלת פיצויי כספי בגין הליקויים, ומבקשת כי ביהמ"ש יורה על העברת התשלום לחשבון נאמנות לשם ביצוע התיקונים בפועל. בנוסף, הנציגות הציגה מסמכים שונים המצביעים על סמכותה להגשת התובענה, ולתצהיר הנציגות צורף פרוטוקול אסיפת הדיירים, שאומנם מנוסח בשפה שאינה משפטית, ואולם ברור ממנו כי הדיירים מבקשים מהנציגות לפעול בדרך משפטית למול הקבלן, וכי מספר חברי וועד מונו לשם כך. מנספח זה עולה בבירור כי הדיירים עסקו בנושא הליקויים ברכוש המשותף, ביקשו חוות דעת מומחה, פנו לעו"ד העוסק בהגשת תביעות בנושאים אלה, והעלו הצעה לגבייה ייעודית בנוגע למאבק המשפטי מול הקבלן ומול החברה היזמית. מהנוסח של פרוטוקול אסיפת הדירים עולה כי הדיירים הסמיכו את הנציגות להגיש את התובענה, ולאור זאת חתמו על ייפויי כוח לטובת באי כוח הנציגות להגשת התובענה. יש לציין כי 64 מתוך 68 דיירי הבניין חתמו על ייפויי הכוח.

עוד ציין בית המשפט בעניין זה את עדותו של חבר הנציגות, שהעיד כי הדיירים מקבלים עדכונים שוטפים, וכי קיימות ישיבות אסיפת דיירים נוספות שלא צורפו לאחר הגשת התובענה. בית המשפט קבע כי מהמקובץ עולה שלתובעת הוקנתה הרשאה להגשת התובענה בשם כלל דיירי הבניין בנוגע לרכוש המשותף, בין אם מכוח דיני השליחות, כפי שאמור לעיל, ובין אם מכוח דיני המקרקעין התובעת כנציגות מוסמכת להגיש את התובענה. לאור זאת דחה בית המשפט את טענת הנתבעות בעניין סמכות הנציגות להגשת התובענה.

בנוסף, קבע בית המשפט כי מקום שבו ניתן להבטיח בהוראות מתאימות שהפיצוי יופנה לביצוע התיקונים בפועל, הרי ניתן לפסוק לטובת התובעת, הנציגות, פיצוי כספי, וזאת במקרים המתאימים' כאשר קיימת טענה עניינית השוללת את זכות התיקון מהנתבעות, וכאשר ביהמ"ש מנחה את הנציגות בנוגע לקבלת הכספים והוצאתם לטובת ביצוע התיקונים בלבד.

בית המשפט דחה את טענת הנתבעות כי הקבלן המבצע כלל אינו חתום על הסכמי המכר, וכי לא הוכח לביהמ"ש כי כל ההסכמים זהים, ולכן אין כל עילת תביעה כנגד הקבלן המבצע. בעניין זה קבע בית המשפט כי הנתבעות לא הגישו כל ראיה לתמוך בטענתן שהקבלן המבצע לא אחראי לביצוע התיקונים או לתשלום פיצוי, ובייחוד כאשר הקבלן המבצע הינו הקבלן שבנה את הבניין, ובהתאם להסכם שבין הצדדים הוא זה שאחראי לליקויים, וכאשר מערכת היחסים שבין הנתבעות בינן לבין עצמן לא הובהרה.

באשר לטענה כי כי המדובר בשלושה בניינים, והחניון מהווה רכוש משותף הנוגע לכל שלושת הבניינים, ומשלא התקבלה כל עמדת הדיירים האחרים בבניינים הנוספים אין לפסוק כל פיצוי לטובת התובעת, קבע בית המשפט כי הוא דוחה את הטענה, שכן התביעה נוגעת לליקויים ברכוש המשותף המתייחס רק לבניין נשוא התביעה, וקביעות מומחה בית המשפט התייחסו רק לליקויים בחניון הנוגעים לבניין זה.

בית המשפט הוסיף וקבע כי העובדה שמבחינה משפטית כל שלושת הבניינים הם יחידה אחת והרכוש הוא רכוש משותף, לא הוכחה בפני בית המשפט מבחינה עובדתית. לא צורף נסח טאבו, או תקנון, או כל מסמך אחר, וכן לא הוגש תצהיר המאמת זאת. יותר מכך, ייתכן ובתקנון נקבע כי כל בניין אחראי לביצוע הליקויים בחלקו, או אחראי לשימוש שנעשה בתחומו. לא ניתן להעלות טענה שיש לה פאן עובדתי משמעותי מבלי להביא את הראיות הנוגעות אליה. בהעדר הבאת ראיות אין לבית המשפט אלא להניח, כי אומנם עסקינן בשלושה בניינים שככל הנראה הינם צמודים ועושים שימוש בחניון אחד גדול, אולם ככל הנראה בתקנון הבתים המשותפים קיימת הפרדה רכושית בין הבניינים, והימנעות הנתבעות מלהביא ראיות בעניין זה הינה בעוכריהן.

באשר לטענה כי לנתבעות עומדת הזכות לבצע תיקונים בבניין, ציין בית המשפט כי הפסיקה קבעה כי על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה הזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין חל עוד על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות. עוד נקבע בפסיקה כי את הרצון לתקן את הליקויים על הקבלן לבטא עוד בטרם הגשת כתב התביעה. בנוסף, נקבע כי במידה שלא ניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, יש מקום להעמיד את סכום הפיצוי על בסיס עלות לקבלן, היינו העלות לנתבעת, להבדיל מעלות קבלן מזדמן- העלות לדיירים. עוד קבעה הפסיקה, כי כאשר הקבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון, הוא מאבד את זכותו לתקן את הליקויים בעצמו. זה הדין גם מקום בו הקבלן קיבל כבר הזדמנות לתקן את הליקויים, אך ביצע את התיקונים באופן כושל.

בענייננו, ציין בית המשפט כי התובעת צרפה תכתובות בינה לבין הנתבעות שעניינן אי ביצוע כל התיקונים ואי מתן מענה לפניותיה בשם הדיירים. לא הוצגו כל תשובות שניתנו על ידי הנתבעות בעניין תיקון הליקויים על ידם. בנוסף, נשלח מכתב התראה בטרם הגשת התביעה אליו צורפה חוות הדעת מטעם התובעים, כשלא התקבל כל מענה מטעם מי מהנתבעות.

זאת ועוד, הנתבעות הכחישו בכתב הגנתן את הליקויים הנטענים. אם לא די בכך, במהלך שמיעת ההוכחות נציג מן הנתבעות אישר כי הדיירים לא קיבלו כל מענה במשך השנים הקודמות.

לאור האמור, בית המשפט קבע כי התובעת הודיעה לנתבעות על הליקויים, נתנה הזדמנות נאותה לתקנם, הנתבעות לא נתנו כל מענה והתעלמו מפניות הנתבעים, והכחישו לחלוטין את קיומם של הליקויים הנטענים.

הנתבעות טענו, כי ליקויים מסוימים שפורטו בחוות דעת המומחה מטעם התובעת לא הובאו לידיעת הנתבעות לפני חוות דעת זו. בעניין זה נטענו שתי טענות, הראשונה כי הליקויים חורגים מתקופת האחריות, והשנייה, כי לא ניתנה הזדמנות לביצוע תיקונם של ליקויים אלה. באשר לטענה הראשונה, קבע בית המשפט כי דינה להדחות שכן קיומה של שנת אחריות או תקופת אחריות אינה רלוונטית לאחריות ביצוע התיקונים על ידי הנתבעות מכוח הוראות חוק המכר, פקודת הנזיקין, והוראות חוק החוזים. לנתבעות אחריות לתיקון הליקויים שהתגלו במשך כל תקופת ההתיישנות וזאת מכוח החוקים השונים. באשר לטענה השניה, קבע בית המשפט שגם דינה להדחות, שכן הנתבעות קיבלו את חוות הדעת לפני הגשת התביעה, לא הודיעו כי ברצונם לתקן איזה מהליקויים המפורטים בה, וגם בכתב ההגנה לא הודיעו כי ברצונם לבצע תיקונם של הליקויים שלטענתם נודע להם עליהם לראשונה בחוות הדעת, אלא הכחישו מכול וכל קיומם של ליקויים.

לאור כל האמור, קבע בית המשפט כי הנתבעות איבדו את זכותן לבצע את התיקונים בעצמן. עוד הוסיף וקבע בית המשפט, שמדובר בתיקונים של ליקויים בהיקף גבוה ביותר, הן בעלויות והן באופי התיקונים, והעבודה מורכבת ומצריכה פיקוח. משכך, לנוכח התנהלות הנתבעות עד כה, ולנוכח מידת הפיקוח על העבודות,הרי שמוצדק שביהמ"ש לא יורה על ביצוע התיקונים על ידי הנתבעות.

לטענת הנתבעות, מומחה בית המשפט לא קבע כי הסכומים שקבע הן בערכי קבלן מזדמן, ולטעמן יש לקבל את האמור בחוות הדעת כלשונה. בעניין זה ציין בית המשפט כי בהלכה הפסוקה הוכרה תוספת של 30%-35% עבור ביצוע עבודות על-ידי הדייר עצמו כתוספת סבירה . לאור האמור בפסיקה קבע בית המשפט כי למחירי הקבלן יש להוסיף 30% בגין עלויות קבלן מזדמן.

עוד טענו הנתבעות כי מומחה בית המשפט כבר פירט בחוות דעתו את המחיר בהתאם לעלויות לקבלן מזדמן. בית המשפט קבע בעניין זה כי עיון בחוות הדעת מראה כי המומחה לא קבע במפורש כי המחיר שנקבע על ידו בנוגע לתיקון כל רכיב ורכיב הינו בעלויות של קבלן, (להבדיל מקבלן מזדמן), אולם בית המשפט סבר כי ניתן להגיע למסקנה זו למקרא כל חוות דעתו במלואה, מה גם שבידוע שחוות דעת מומחה מטעם ביהמ"ש הינה במחירי קבלן, ועליה יש להוסיף עלויות של קבלן מזדמן.

לאור זאת, קבע בית המשפט כי יש לאמץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט כלשונה, וביחס לתוספת של 30% בגין עלויות קבלן מזדמן, הרי תוספת זו יש להוסיף לכל הרכיבים למעט בנוגע לנושא הרטיבות שם נקבע על יד מומחה בית המשפט מחיר שמשקף את עלויות הקבלן המזדמן כבקשת התובעים בחוות הדעת מטעמם.

סופו של דבר- בית המשפט חייב את הנתבעות לשלם לתובעת את הסכום של 358,687 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין. כמו כן, הנתבעות יישאו בתשלום הוצאות: אגרה ראשונה, אגרה שנייה, הוצאות חוו"ד מומחה מטעמן כנגד הצגת חשבונית, והוצאות חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש. בנוסף, על הנתבעות לשלם לתובעת שכ"ט בשיעור של 15%, מהסכום הכולל.

עוד קבע בית המשפט, כי למעט ההוצאות ושכ"ט שיועברו לתובעת לכיסוי הוצאותיה, הוא מורה כי התובעת תפתח חשבון נאמנות לטובת ביצוע התיקונים בהתאם לחוות הדעת, כי מחשבון זה יוצאו כספים לביצוע תיקונים בהתאם לחוות הדעת בלבד, וכן לכל תשלום על חשבון פסק דיני זה, למעט בנושא ההוצאות, שם יוצאו כספים רק לטובת ביצוע התיקונים והעלויות הכרוכות בביצועם. עוד הורה בית המשפט כי לשם ביצוע האמור ב"כ התובעת ישמש כנאמן.

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המשרד אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.