בית המשפט- משרדים וקליניקות לא יחוייבו בארנונה לפי סיווג "קניון"

המערערים, אשר הינם בעלי משרדים ועסקים במבנה שהוקם בקריית אונו בצומת הרחובות לוי אשכול במזרח, שלמה המלך בדרום, ירושלים במערב והכלנית בצפון, הגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לארנונה שליד עיריית קריית אונו, אשר קבעה בערר שהוגש על ידם כי עסקיהם יסווגו כמבנים המשמשים לעסקים, קליניקות ומשרדים במרכז קיראון.

המבנה בנוי שלוש קומות הגובלות ברחובות המפורטים לעיל, ובהן שוכנים עסקי מסחר שונים. בצידו המערבי של המבנה (הגובל ברחובות ירושלים ושלמה המלך) נבנה  מגדל, המשמש בעיקר למשרדים ועסקים, ובו שוכנים עסקיהם של המערערים. שלוש הקומות הראשונות של המבנה הינן "קניון" והעסקים בהן אופייניים לקניון. עסקיהם של המערערים שוכנים בנכסים המצויים במגדל הבנוי מעל לקניון.

לפתחה של ועדת הערר הובא ערעורם של המערערים, כנגד החלטת המשיב, מנהל ארנונה עיריית קריית אונו, אשר סיווג את עסקיהם של המערערים כ"קניון" לצורכי תשלום ארנונה.

המערערים טענו בפני ועדת הערר כי יש לסווג את עסקיהם כ"עסקים, קליניקות ומשרדים ברח' ירושלים" ולא כ"קניון" – מרכז קניות.

המשיב טען מנגד כי סיווג הנכסים כ"קניון" הוא הסיווג הנכון המשקף את מיקומם ואופיים של העסקים נשוא הערעור, ומשכך, ולאור צו הארנונה יש לסווג את נכסי המערערים ככאלה.

ועדת הערר קיבלה את ערר המערערים, ככל שעניינו הסיווג שקבע המשיב לנכסי המערערים כ"קניון" לעניין קביעת החיוב בארנונה. עוד קבעה ועדת הערר כי הסיווג שהוצע ע"י המערערים, "עסקים, קליניקות ומשרדים ברח' ירושלים" איננו הסיווג המתאים, מאחר וקיים סיווג לעסקים המתאים לעיסקי המערערים (מבנים המשמשים לעסקים קליניקות ומשרדים במרכז קיראון) ומאחר ועסקים מצויים באותו מקום בו היה המרכז המסחרי של קיראון קודם להקמת הקניון, ומשכך קבעה ועדת הערר כי הסיווג המתאים הינו "מבנים המשמשים לעסקים, קליניקות ומשרדים במרכז קיראון".

על החלטת ועדת הערר הנ"ל הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי. המערערים טענו כי ועדת הערר קיבלה את טענתם לפיה סיווג נכסיהם כ"נכסים בקניון". עוד טוענים המערערים כי לוועדת הערר לא הייתה סמכות לקבוע סיווג אשר לא התבקש ע"י מי מהצדדים, ובכל אופן טענו כי הסיווג שנקבע על ידי הוועדה איננו הסיווג המתאים לנכסי המערערים, אשר הסיווג המתאים להם הוא "עסקים ברח' ירושלים".

המערערים הוסיפו וטענו כי נכסיהם אינם מהווים חלק מהקניון ואינם עונים להגדרת "קניון", כפי שאכן נקבע ע"י וועדת הערר.

זאת ועוד, טענו המערערים כי אין לקבל את קביעת הוועדה לפיה משקבעה כי סיווג "קניון" איננו מתאים לנכסים נשוא הערעור, איננה כבולה עוד בגדרי המחלוקת שנקבעו ע"י הצדדים, ורשאית היא לקבוע את סיווג הנכסים על פי שיקול דעתה.

לפיכך, טענו המערערים כי חרגה וועדת הערר מסמכותה משקבעה כי יש לסווג את הנכסים בסיווג שלא נטען על ידיהם ע"י מי מהצדדים.

המשיב טען מנגד כי יש לדחות את הערעור ולהותיר את החלטת וועדת הערר על כנה. לחילופין ככל שבית המשפט ימצא לנכון להשיב את הסוגיה לפתחה  של וועדת הערר, יתבקש לקבוע כי יש להשיב להכרעה את כלל הסוגיות, כפי שיפורטו להלן, לרבות טענת המשיב בדבר קבלת ערר 2012 וטענת סיווג הנכסים כקניון או על פי סיווג שיורי.

לטענת המשיב אין לקבל את עמדת המערערים לפיה הסיווג שנקבע בסופו של יום ע"י ועדת הערר, כסיווג קיראון, לא הועלה כלל על-ידי המשיב, שכן הוועדה לא קבעה סיווג החורג מדלת אמות התעריפים שהועלו ע"י הצדדים, אלא קבעה "סיווג ביניים", אשר שיעורו בטווח שבין סיווג קניון לסיווג עסקים ברח' ירושלים, לאחר  שאפשרה לצדדים לטעון בסוגיה זו.

המשיב שב וטען כי הסיווג המתאים ביותר לחיוב הנכסים נשוא הערעור הוא סיווג "קניון". הנכסים נשוא הערעור אינם נמצאים ברח' ירושלים אלא בקרן מספר רחובות, וזאת לאור שטחו של מתחם הנכסים. לטענת המשיב הסיווג עסקים ברח' ירושלים מוגבל למרכז עסקים קטן ומיושן הנמצא ברח' ירושלים 5, אשר אופיו שונה לחלוטין מאופי עסקיהם של המערערים.

עוד טען המשיב כי סיווג "מרכז קיראון" הוא סיווג פעיל, חי ונושם, הקיים בצו המיסים.

בית המשפט (עמ"נ 23174-03-14, מחוזי תל אביב), קבע בפסק דינו כי אינו יכול לקבל את עמדת המשיב לפיה ניתן להרחיב את היקף הערעור. הערעור הוגש ע"י המערערים, כנגד קביעת וועדת הערר לפיה יש לסווג את נכסיהם בסיווג מבנים המשמשים לעסקים, קליניקות ומשרדים במרכז קיראון,  ותו לא. לא ניתן במסגרת ערעור זה לקבל את טענת המשיב לפיה קביעת וועדת הערר בעניין איחור בהגשת תגובת המשיב לערר, אשר כתוצאה ממנה התקבל הערר של המערערים בהתייחס לשנת 2012, שגויה היא ויש לבטלה. עוד אין לקבל את טענת המשיב לפיה יש לסווג את הנכסים על פי סיווג שיורי אחר- "בניינים שאינם למגורים ואינם כלולים בסעיפים אחרים". בעניין זה ציין בית המשפט כי המשיב לא הגיש ערעור על החלטת ועדת הערר, בהתייחס לקבלת ערר המערערים בגין שנת 2012 וכן סוגיה הסיווג השיורי לא הועלתה אלא במסגרת הערעור.

עוד קבע בית המשפט, כי אינו מקבל את עמדת המשיב לפיה יש לחזור ולדון בסוגיה האם יש לסווג את הנכסים כקניון. סוגיה זו נדונה ע"י ועדת הערר, וסיווג הנכסים כקניוןנדחה.

השאלה המצומצמת שיש לדון בה היא האם יש לקבל את קביעת הוועדה לפיה יש לסווג את הנכסים בסיווג קיראון או, מנגד, את עמדת המערערים לפיה יש לסווג את הנכסים, לצורך קביעת הארנונה בסיווג עסקים ברח' ירושלים.

בית המשפט ציין כי על פי קביעת וועדת הערר, לא שנוי במחלוקת בין הצדדים כי הכניסה למגדל המשרדים היא מרח' ירושלים, ומשכך נראה כי אכן ממוקם מגדל המשרדים ברח' ירושלים. סיווג זה, נכסים ברח' ירושלים כתוב בלשון ברורה, פשוטה ומובנת שאיננה מצריכה פרשנות, ומתוכנו עולה בבירור כי עסקים, משרדים וקליניקות המצויים ברח' ירושלים, ואינם מצויים בקניון, יחויבו בסיווג זה. בהתאם לסברת בית המשפט, מקום שבו הפרשנות הלשונית היא ברורה, אין מקום לבחון פרשנות תכליתית או היסטורית של הסיווג ויש להחיל את הסיווג כלשונו הברורה.

בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבל את פרשנות וועדת הערר לגבי קביעת הארנונה שלפיה הסכום המופחת מכוון אך ורק לנכסים שבחלק הצפוני של רח' ירושלים, משפרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם לשונו הברורה ביותר של הסיווג המפורט בצו המתייחס לנכסים ברח' ירושלים. בצו לא נאמר דבר על כיוון הרחוב, ואי אפשר לקרוא מתוכו כי מוגבל לנכסים שבחלקו הצפוני של הרחוב. אפילו אם מלכתחילה הייתה תכלית כזו בקביעת הסיווג, בשל אופיים השונה של הנכסים,  אין לקרוא ללשון ההוראה קביעות שאינן מצוינות בה.

עוד קבע בית המשפט כי אין לקבל את עמדת וועדת הערר לפיה יש לסווג את הנכסים כנכסי מרכז קיראון, שכן גם לדעת המשיב את "מרכז קיראון" 'החליף' הקניון. גם המשיב רואה בקניון את חליפו של מרכז קיראון. משכך, כשקבעה הוועדה כי נכסי המערערים אינם חלק מהקניון, הרי ממילא אינם אף חלק ממרכז קיראון. משהוועדה קבעה, חד משמעית, כי הקניון ומגדל משרדים הוקמו על שטחו של מרכז קיראון, ומשהיום מרכז קיראון איננו קיים עוד, ובמקומו קיים הסיווג קניון, אשר חל על המתחם המסחרי שנבנה במקומו של מרכז קיראון, ומשוועדת הערר קבעה, כי מבנה המשרדים איננו מצוי בקניון ואיננו בר חיוב כקניון, מטעם זה עצמו אין להטיל על מבנה המשרדים חיוב כ"מרכז קיראון".

סוף דבר – הערעור התקבל. הנכסים יחויבו לתקופת המס נשוא הערעור על פי הסיווג "נכסים ברח' ירושלים".

באשר לסוגיית ההוצאות, בית המשפט קבע כי היות שהסוגיה לא הייתה בהירה עד תום, אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המשרד אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.