שטח המנותק מהרכוש המשותף אך לא הוצמד לאחת הדירות יישאר שטח משותף

בהסכם שיתוף שנעשה בין כל בעלי הזכויות בחלקה בתל אביב (להלן – החלקה) הוסכם על בניית שני בנינים צמודים שיירשמו כבית משותף אחד, ולו חניון משותף ושטחים ציבוריים משותפים. בכל בנין תוכננו להיבנות 24 דירות, וביחד 48 דירות בעלי הזכויות נחלקו לשתי קבוצות, האחת שיוצגה על ידי המבקש (להלן: “משרד עו”ד סלנט”) קיבלה את הזכויות על הבנין המזרחי, והשניה, שיוצגה על ידי עו”ד דוד שרם קיבלה את הזכויות על הבנין המערבי.

במהלך שנת 2000, התקשרו בעלי הזכויות בחלקה, עם חברת “נידר”. ההתקשרויות עם נידר נעשו על ידי כל אחד מבעלי הזכויות בנפרד. רובם בחרו לעשות הסכמי בניה בלבד, כלומר הזמנת שירותי בניה תמורת תשלום, ובחלק מההסכמים חלק מהתמורה שולם בצורת אחוזים מהדירות.

נידר התקשרה בהמשך בהסכמי מכר למכירת הדירות שלה עם קונים שונים, ובהמשך היו גם שרכשו את דירותיהם מבעלי הזכויות המקוריים. נידר עצמה מצויה בהליכי פירוק מאז שנת 2008.

מצב הדברים בעת שהתבררה התביעה דינן היה שחלק מבעלי הדירות בבנין הם בעלי הזכויות המקוריים בחלקה, חלקם רכשו את דירותיהם מנידר וחלקם רכשו אותן מבעלי הזכויות המקוריים. כמו כן, חלק מבעלי הדירות דירותיהם מצויות בבנין המזרחי, וחלקם בבנין המערבי.

מהעדויות בתיק עלה, שתכנון הבנין החל בשנת 2000, התר בניה זמני ניתן בשנת 2003 והתר הבניה הסופי ניתן בשנת 2007. הבנין החל להיבנות בשנים 2003-2004 והדירות נמסרו עד שנת 2008.

המשיבים 1 ו-2 (להלן: “חיימוב”) רכשו מנידר דירת גן בקומת הקרקע בבנין המערבי בחודש מרץ 2004. הדירה עצמה היא בעלת שני מפלסים (“דופלקס”) וצמודה אליה גינה בשטח של כ-500 מ”ר. החזקה בדירה נמסרה להם בשנת 2008.

השטח שבמחלוקת בגודל של כ-43 מ”ר מצוי בפאתי הגינה/החצר של דירת חיימוב, חלקו גובל בגינה עצמה, חלקו ב”שטחים הציבוריים” של הבנין. רצפת שטח המחלוקת היא חלק מגג החניון שמתחתיו ותקרתו היא חלק מרצפת הדירות של קומה א’. חלקו של השטח פתוח וחלקו מתוחם בקירות ובהם פתחים.

מהעדויות עלה, שבתכנון המקורי שטח המחלוקת היה למעשה חלל פתוח, ששימש כאוורור לחניון שמתחתיו, ובהתאם לכך הוגש התשריט הראשון, שבו צוין שטח זה כ”פיר אוורור”. הועדה המקומית סירבה לאשר זאת, מסיבות של מפגעי זיהום אויר ורעש שייגרם מכך לדירות הממוקמות מעל חלל זה, ולכן נעשה תכנון נוסף, לפיו אוורור החניון ייעשה באמצעות מערכת מפוחים וחלל זה נסגר ביציקה, וכך נוצר שטח המחלוקת.

התובענה דנן הוגשה על ידי משרד עו”ד סלנט אשר טיפל ברישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים.

המשיבים אשר הינם יתר בעלי הדירות כפרו בכך שעו”ד סלנט הוסמך לטפל ברישום הבית המשותף.

התובענה הוגשה בהליך של טען ביניים, לאחר שהתעוררה מחלוקת כיצד לרשום את שטח המחלוקת בפנקס הבתים המשותפים. חיימוב טענו ששטח המחלוקת הוצמד לדירתם ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה, וכך יש לרשום אותו. לחיימוב אין מסמך כתוב וברור, לפיו הוצמד שטח המחלוקת לדירתם, והם ביקשו להסיק זאת מראיות שונות.

יתר בעלי הדירות התנגדו לעמדת חיימוב, וטענו שיש לרשום את שטח המחלוקת כחלק מהרכוש המשותף השייך לכל דיירי הבנין. עמדתם העיקרית של המשיבים נסמכה על הפסיקה, לפיה, לא ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת בדרך שחיימוב מבקשים ללמוד ממנה.

עו”ד סלנט טען אמנם בבקשתו כי הוא נייטרלי במחלוקת זו, אך לאורך כל עדותו הוא תמך בעמדתם של חיימוב.

חלק מהמשיבים הודיעו לבית המשפט כי אין להם עמדה במחלוקת זו, וחלקם לא השיבו כלל ולא התייצבו לדיון.

בית המשפט (הפ 29426-06-12, מחוזי תל אביב), סבר בפסק דינו כי השאלה כיצד הוגדר שטח המחלוקת בכל התשריטים האמורים, איננה יכולה להכריע את גורל המחלוקת הנדונה כאן. ודאי שאין בתשריטים, כשלעצמם, כדי להעניק זכות קניינית למי שאין לו זכות כזו, או לשלול זכות קניינית ממי שיש לו זכות כזו. אפילו הערת האזהרה שנרשמה בהתאם לתשריט השני, אין בכוחה להקים זכות קניינית, אלא היא “זכות שלילית מעצם טבעה”. במיוחד, כאשר הערת האזהרה שנרשמה כאן היא טכנית במהותה, נקבעה בתקנות ונועדה רק לקדם “ניהול ורישום” של הבנין בפנקסים המתאימים.

בית המשפט ציין בעניין זה, שגם לגירסתם של חיימוב ועו”ד סלנט, שטח המחלוקת לא הוצמד לדירת חיימוב, אלא נותר ללא כל הגדרה ספציפית.

עוד קבע בית המשפט, כי בהתאם להגדרת חוק המקרקעין, כל שטח שאינו מהווה חלק מדירה מסוימת הוא רכוש משותף. זוהי הגדרה שיורית. מכאן נובע, כי במישור הקנייני, אין משמעות משפטית להוצאת חלק מן הרכוש המשותף ללא הצמדתו במרשם המקרקעין לאחת מדירות הבית.

בהתאם לכך, קבע בית המשפט שמאחר שאין חולק ששטח המחלוקת לא הוצמד לדירת חיימוב או לכל דירה אחרת, וגם בתשריטים שבהם הוא לא סומן כרכוש משותף, הרי שעל פי החוק הוא מוגדר כרכוש משותף. בעניין זה ציין בית המשפט שמלכתחילה שטח המחלוקת תוכנן כחלל, אוויר . “אוויר” זה בוודאי לא היה “שייך” לדירת חיימוב או לדירה אחרת כלשהי, אלא היה “שייך” לכל דיירי הבנין. משנוצר הצורך ביציקת אותו שטח, כך שהוא נהיה “ממשי”, הרי שהזיקה אליו לא השתנתה, והיא נותרה שייכת לכל דיירי הבניין.

בנוסף, קבע בית המשפט כי אין חולק שלא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות להוצאת שטח המחלוקת מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת חיימוב.

באשר לשאלה, האם נידר פעלה בהתאם לסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) ואכן ציינה פרטים אלה בהסכם כנדרש, ובאשר לשאלה האם חוק המכר (דירות) חל על כל בעלי הדירות בבנין הנדון כאן (שחלקם לא עשו הסכמי מכר עם נידר, אלא הסכמים להזמנת שירותי בניה בלבד), ציין בית המשפט כי בהתאם לפסיקה, לא ניתן להחיל את חוק המכר (דירות) על עסקה למתן שירותי בניה, כאשר העסקה נעדרת יסוד של מכירה. בעניננו, לא היתה עם מזמיני הבניה כל הסכמה דומה, לפיה ניתנה לנידר האפשרות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירה פלונית. יתירה מזו, בהסכמים שנעשו עם מזמיני הבניה אף נכתב במפורש כי לנידר לא תהיה כל זכות במקרקעין. מאחר שהרכוש המשותף, הכולל את שטח המחלוקת כאמור, שייך לבעלי הדירות שהזמינו שירותי בניה בלבד כשם שהוא שייך לבעלי הדירות שרכשו את דירותיהם מנידר, ומאחר ואין חולק שאלה הראשונים לא נתנו את הסכמתם להצמדת שטח המחלוקת לדירת חיימוב, די בכך למעשה כדי לדחות את התביעה.

בית המשפט הוסיף וקבע כי גם ביחס לאלה מהמשיבים שרכשו את דירותיהם מנידר, לא התקיימו התנאים שנקבעו בפסיקה, לשם הוצאתו של חלק מהרכוש מהמשותף לפי סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), ובהם: הוצאת השטח המשותף צריכה להיעשות במסמך נפרד לחוזה או במפרט, על המסמך שבו מצוינים השינויים להיות מצורף לחוזה בעת עריכתו, והגריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים. בהסכמי המכר שנעשו עם בעלי הדירות שרכשו את דירותיהם מנידר אין כל התייחסות קונקרטית להוצאתו של חלק מסוים מהרכוש המשותף, וודאי שלא מוזכר בהם הצמדת שטח המחלוקת לדירת חיימוב או לכל דירה אחרת.

בית המשפט קבע כי נידר לא הצמידה את שטח המחלוקת לדירת חיימוב. בעניין זה בית המשפט הבהיר, כי גם אם נאמר בחוזה, כי מותר למוכר להצמיד חלקים מהרכוש המשותף ליחידות מסוימות בבית משותף, אין פירוש הדבר, כי המוכר רשאי ליטול לעצמו מן הרכוש המשותף. עוד נקבע על ידי בית המשפט כי לא הוכח גם שנידר הסכימה להצמדת שטח המחלוקת לדירת חיימוב.

הצדדים בתובענה עסקו בשאלה, האם וכיצד ניתן לצרף את שטח המחלוקת לרכוש המשותף ולעשות בו שימוש כלשהו. בענין זה נשמעו דעות רבות. בית המשפט קבע כי מחלוקת זו איננה נוגעת להכרעה הקניינית העקרונית שהוצבה לפתחו של בית המשפט בתביעה זו, כאשר הצדדים עוד יצטרכו לשבת על המדוכה כדי למצוא פתרון מתאים.

בנוסף, המשיבים ערערו על סמכותו של עו”ד רמי סלנט לפעול לרישום הבית המשותף, הן משום שיפוי הכח שנחתם על ידי בעלי הזכויות ניתן לעו”ד אברהם סלנט (אביו של עו”ד רמי סלנט) ועו”ד ליאורה סלנט, ולא לעו”ד רמי סלנט, והן משום שגם עוה”ד אברהם וליאורה סלנט מוסמכים היו לפעול על פי יפוי הכח רק “ביחד עם עוה”ד דוד שרם”, כמצוין בראשו. בית המשפט קבע בעניין זה כי גם במחלוקת זו אינו מוצא צורך להכריע. די בכך שהוכרעה השאלה שניצבה לפתחו של בית המשפט בהליך זה: כיצד יש לרשום את השטח שבמחלוקת. אם עו”ד רמי סלנט ירשום בסופו של דבר את הבנין בפנקס הבתים המשותפים, כך הוא ירשום אותו, ולשם כך הוגש על ידו הליך זה. אם אחר יטפל ברישום זה, גם אז כך יירשם שטח המחלוקת.

סוף דבר – שטח המחלוקת הוא רכוש משותף. נידר לא היתה מוסמכת להוציא שטח זה מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירת חיימוב. נידר גם לא התחייבה כלפי חיימוב להצמיד שטח זה לדירתם. לשם הוצאת שטח המחלוקת מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת חיימוב נדרש היה לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבנין, וזו לא ניתנה. משכך, המסקנה היא ששטח המחלוקת צריך להירשם כרכוש משותף של הבנין.

באשר לסוגיית ההוצאות, בית המשפט קבע כי חיימוב ישאו בהוצאות המשיבים 4-24 (בסך 15,000 ₪ ובהוצאות המשיבים 48-51 בסך 5,000 ₪.

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המשרד אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.